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不動産を使った相続対策をお考えの方へ

  • 文責:弁護士 上田佳孝
  • 最終更新日:2023年5月15日

1 相続対策は実行する前に弁護士に相談を

せっかくご自身の老後の生活や相続人となる配偶者や子どもの将来のためにアパートを建てても、ローンの支払い額が家賃を超えてしまう「逆ざや」状態に陥ってしまったり、相続人が負担と思うような相続対策になってしまったりしては意味がありません。

相続対策として不動産の活用をお考えの場合は、事前に、ご生前の相続対策に詳しい弁護士にご相談されることをおすすめします。

以下では、不動産を使った相続対策をお考えの際の、注意点の一部をご紹介いたします。

2 「一括借り上げ」・「家賃保証」に騙されてはいけない

賃貸アパートを建てて相続対策を提案する不動産業者のなかには、「建てた後のアパートを業者が一括借り上げをします。そうしたら面倒な手続きはすべて業者に任せることができます。空室がでても家賃保証をしますので安心です。」などと甘い言葉をささやき、いわゆるサブリース契約へ誘導する業者もいます。

しかし、サブリース契約は大家に不利に働く可能性が高いことに注意が必要です。

3 相続対策を謳うサブリース契約によくある文言

多くの場合、契約書の本文や特約事項欄に、賃料が不相当となった場合は、協議のうえで賃料を改定することができるといった文言が設けられています。

勧誘の際に、周りと比べて家賃が安い場合に値上げができると大家に有利であるかのように説明をする不動産業者もいるようですが、建築から数年経って新築時ほどの人気がなくなった際に、値下げのために用いられることも少なくありません。

4 サブリース契約は大家側が不利

大家側としては、家賃を値下げされてしまうと、ローンの支払計画が狂ってしまうため抵抗感を覚えるのが通常です。

しかし、サブリース契約は、大家側が貸主・サブリース業者側が借主の立場となるため、サブリース業者側が借地借家法によって守られることになります。

そのため、サブリース業者側から、値下げに応じないのであればサブリース契約を一方的に解約すると言われ、値下げに応じざるを得なくなってしまいます。

他方で、逆に大家側から管理費用が高いからサブリース契約を解約したいと考えても、借地借家法によって、大家側から一方的な解約をすることはできず、家賃数年分の補償料の支払いを求められたりすることもあります。

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