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相続における土地の評価について

  • 文責:弁護士 上田佳孝
  • 最終更新日:2023年5月18日

1 土地の評価方法と時価算定について

土地の評価方法では、固定資産税評価額や相続税評価額を明確な基準の例として挙げることができます。

特に、固定資産税評価額については、市町村役場の固定資産課税台帳で確認できることから、土地の評価を行う際に参照される機会が多いと考えられます。

しかし、固定資産税評価額、相続税評価額については、一般に時価よりも低い金額に設定されていることが多く、これらの評価額に基づいて相続に関する交渉を行うと、不利な結果になることがあります。

そのため、相続の場面では、どのようにして土地の時価を算定するかが問題になることがあります。

以下では、弁護士が交渉を行う際、どのように土地の時価を算定しているか説明したいと思います。

2 固定資産税評価額、相続税評価額から算定する

固定資産税評価額に関して、宅地については、一般的に時価の7割程度に設定されているといわれています。

また、宅地以外の整地された雑種地、市街地の農地等については、宅地に比準して評価がなされていることがありますので、宅地と同様に考えることができます。

そのため、土地の固定資産税評価額に7分の10を乗じることにより、土地の時価の目安とすることができます。

同様に、相続税評価額については、一般に、宅地等については、時価の8割程度に設定されているといわれています。

そのため、土地の相続税評価額に8分の10を乗じることにより、土地の時価の目安とすることができます。

ただし、上記の計算方法は、あくまでも目安であり、実際の土地の時価は、個別具体の事情によって大きく異なる場合があるため、注意する必要があります。

3 査定を行う

土地の評価額を算定するため、不動産業者に査定を依頼することが考えられます。

不動産業者は、近接する時期に行われた、近隣の類似する取引実例を調査します。

こうした取引実例について、土地ごとに異なる事情や、評価時点の違いなどによって修正を行い、時価を算定することになります。

ただし、査定については、取引実例が少ない地域の場合、十分な比較検証が行えないという問題があります。

また、取引実例との比較になるため、土地から生じる賃料収入を評価の際に考慮することも、基本的にはできません。

根本的問題として、限られた情報に基づく評価となるので、査定結果の信用性に欠けるとされる場合もあります。

さらにいえば、実情として、査定を依頼する人の意向により、本来の時価と大きく乖離した査定結果が記載されることもあるので、ますます、信用性の点で問題があるとされることが多いです。

このため、当事者双方で別々に査定を行い、それぞれの査定結果の平均値を時価と扱うといった手法が用いられることもあります。

4 鑑定を行う

不動産鑑定士に依頼して、土地の鑑定を行うことが考えられます。

不動産鑑定士は、中立的な立場で、土地に関する様々な資料を得た上で、土地の評価額についての鑑定を行います。

そのため、鑑定結果は、高い信用性を持つとされています。

ただし、不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合、数十万円の費用がかかり、1か月程度の時間を要することになります。

また、査定ほどではないですが、不動産鑑定士によっては、依頼者の意向を反映した結果となるおそれもあります。

後者の問題を解消するには、遺産分割調停手続等へ移行し、裁判所が選任する鑑定人に鑑定を依頼する必要があります。

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